Τι Προσέχω, Ποιό Το Όφελος !



«Πωλείται διαμέρισμα 70 τ.μ. υπό κατασκευή….». Στη μεγάλη
προσφορά νεόδμητων διαμερισμάτων αυτής της περιόδου, αρκετά
από τα σπίτια που πωλούνται είναι υπό κατασκευή. Η αγορά τους
μπορεί να κρύβει οφέλη από αισθητικές παρεμβάσεις βάση του
προσωπικού σας γούστου μέχρι … εκπτώσεις στην τελική τιμή,
έχει όμως και παγίδες προς αποφυγήν.

Το κυριότερο πλεονέκτημα της αγοράς στα σχέδια είναι η
επίτευξη χαμηλότερης τιμής με την έκπτωση να αγγίζει
(και να ξεπερνά σε κάποιες περιπτώσεις) το 5%.

Το ποσοστό της έκπτωσης διαμορφώνεται συνήθως ανάλογα
με τη ρευστότητα του κατασκευαστή αλλά και του αγοραστή.
Για παράδειγμα, πολλά εξαρτώνται από την ανάγκη που έχει
ο κατασκευαστής για χρήματα, προκειμένου να ολοκληρώσει
την κατασκευή του. Έτσι, σε περιπτώσεις που η ανάγκη αυτή
είναι μεγάλη, η έκπτωση ξεπερνά το 10% και μπορεί να φτάσει το 15%.

Μεγάλη έκπτωση μπορεί να επιτευχθεί στην περίπτωση που
ο αγοραστής έχει ένα σημαντικό ποσό διαθέσιμο σε μετρητά.
Αν για παράδειγμα το κόστος της κατοικίας είναι στα
200.000 ευρώ και ο αγοραστής μπορεί να διαθέσει τα 100.000 ευρώ
σε μετρητά (και το υπόλοιπο ποσό με τη χορήγηση δανείου)
τότε είναι εφικτό να πετύχει την έκπτωση που προαναφέραμε.
Βέβαια αν κάποιος αγοραστής θέλει να αποκτήσει το διαμέρισμα
με δάνειο και δεν έχει καθόλου μετρητά, τότε πολύ δύσκολα
θα πετύχει μεγάλη έκπτωση.

Ιδιωτικές παρεμβάσεις

Εκτός από οικονομικά οφέλη μία τέτοια επιλογή κρύβει και
άλλα πλεονεκτήματα: Ανάλογα με το στάδιο της κατασκευής,
ο αγοραστής μπορεί να ωφεληθεί διαμορφώνοντας το σπίτι του
με βάση τα δικά του γούστα. Για παράδειγμα μπορεί να παρέμβει
στα υλικά που θα χρησιμοποιηθούν, δηλαδή στα πλακάκια, την
κουζίνα, τις πόρτες, τις ντουλάπες αλλά και τα χρώματα που
θα βαφτούν οι εσωτερικοί τοίχοι.

·Όταν η κατασκευή είναι στην αρχή της μπορεί να παρέμβει και
αρχιτεκτονικά. Όχι σε βασικά πράγματα αλλά για παράδειγμα αν
θα χωρίζεται η κουζίνα από το σαλόνι με τοίχο, να μεγαλώσει
κάποια δωμάτια αν δεν έχει γίνει ήδη η τοιχοποιία, να
τοποθετήσει τη ντουλάπα σε άλλο μέρος κλπ.

·Μέχρι το στάδιο όπου τοποθετούνται τα τούβλα, ο αγοραστής
μπορεί να παρέμβει στη διαρρύθμιση των χώρων, όπως να μεγαλώσει
κάποιο δωμάτιο. Σύμφωνα με κατασκευαστές, αυτό μπορεί να γίνει
και αργότερα όμως σε αυτή τη περίπτωση θα χρειαστεί να πέσουν
τοιχώματα κάτι που θα επιβαρύνει σημαντικά το κόστος.

·Η χωροθέτηση των ειδών υγιεινής, δηλαδή το που θα τοποθετηθούν
η λεκάνη, το μπάνιο και ο νιπτήρας, μπορεί να γίνει μέχρι τα επιχρίσματα.

·Στα τελικά στάδια της κατασκευής (μετά τα επιχρίσματα) υπάρχει
η δυνατότητα να πραγματοποιηθούν αλλαγές στα δάπεδα (π.χ. στη
ποιότητα του ξύλου), τα χρώματα των δωματίων, τα πλακάκια, τις
πόρτες και τα κουφώματα.

Τι πρέπει να προσέξετε στην αγορά υπό κατασκευή

Η κατασκευή κάθε πολυκατοικίας γίνεται σύμφωνα με ένα ιδιωτικό
κείμενο που περιέχει κανόνες, συμφωνίες και όρους σχετικά με τον
τρόπο που θα γίνουν οι εργασίες και τα υλικά που θα χρησιμοποιηθούν.
Αυτό το κείμενο ονομάζεται Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων και
δεσμεύει τον κατασκευαστή. Σε περίπτωση που κάποιος αγοραστής
επιτύχει συμφωνία για επιπλέον ή διαφοροποιημένεςκατασκευές
(π.χ. διαφορετικά πλακάκια, κουζίνα κλπ) στο υπό ανέγερση ακίνητο,
τότε υπογράφεται μια ακόμη συμφωνία που ονομάζεται Ειδική Συγγραφή
Υποχρεώσεων και εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία.

Όπως αναφέρουν έμπειροι δικηγόροι, κίνδυνοι και προβλήματα
παρουσιάζονται σε περίπτωση που ο κατασκευαστής δεν είναι συνεπής
και είτε καθυστερεί την παράδοση του έργου είτε δεν το εκτελεί
σύμφωνα με την συγγραφή των υποχρεώσεων. «Εδώ παρουσιάζεται πλούσια
περιπτωσιολογία: Μία απλή περίπτωση είναι να μην είναι απόλυτα
ίσια τοποθετημένα τα πλακάκια του μπάνιου. Υπάρχουν όμως και σοβαρά
προβλήματα που καθιστούν δυσχερή τη λειτουργικότητα και καλή χρήση
του ακινήτου αλλά και τη νομιμότητά του ως κτίσματος. Τότε
ενεργοποιούνται οι επιμέρους συμφωνίες και ρήτρες που περιέχονται
στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο καθώς και οι γενικές αστικές διατάξεις.
Στη συνέχεια επιδιώκεται η εφαρμογή των συμφωνιών για την καταβολή
των ποινικών ρητρών, η αποκατάσταση των κακοτεχνιών ή η καταβολή
αποζημιώσεως στον αγοραστή», τονίζουν.

Σε περίπτωση ασήμαντων χρονικών ή ποιοτικών αποκλίσεων από τα
συμφωνημένα, συνιστάται να επιδιώκονται συναινετικές λύσεις και
να αποφεύγονται οι δικαστικές αντιδικίες. Όταν όμως πρόκειται για
μακρόχρονες καθυστερήσεις ή για πολύ σοβαρές παραλείψεις ή κακοτεχνίες,
εκεί ο αγοραστής θα πρέπει να συμβουλεύεται άμεσα τον δικηγόρο του
πριν την υπογραφή οποιουδήποτε εγγράφου με τον κατασκευαστή.

Όμως, το χειρότερο που μπορεί να συμβεί είναι ο κατασκευαστής (εργολάβος)
να μη μπορεί να τελειώσει καθόλου την οικοδομή, κυρίως λόγω οικονομικής
δυσπραγίας και κακοδιαχείρισης. Η διακοπή των εργασιών ή η αδυναμία
καταβολής των εισφορών στα διάφορα ταμεία (Ι.Κ.Α. κλπ.) δίνει την
δυνατότητα στον οικοπεδούχο και τους λοιπούς ιδιοκτήτες να κηρύξουν
έκπτωτο τον εργολάβο, να τον αποβάλλουν από το έργο και να τον
αντικαταστήσουν. Για να μη σας τύχει κάτι τέτοιο καλό είναι να
ψάχνετε το ιστορικό της εταιρείας που επιλέγετε και να αναζητείτε
εγγυήσεις φερεγγυότητας, καλής φήμης και εμπειρίας.

Πώς γίνεται η πληρωμή

Όταν η πολυκατοικία είναι υπό κατασκευή, η καταβολή του τιμήματος
γίνεται σταδιακά, σε δόσεις, οι οποίες εξαρτώνται από την περάτωση
ενός σταδίου εργασιών. Τα στάδια συνήθως είναι η αποπεράτωση του
σκελετού (μπετά) ή της τοιχοποιίας, των σοβάδων,των κουφωμάτων
(κλείσιμο της οικοδομής) και η τελική αποπεράτωση (παράδοση των κλειδιών).

Η κάθε δόση καταβάλλεται μόλις ολοκληρωθεί το αντίστοιχο στάδιο,
όπως αυτό προκύπτει από την γενική και ειδική συγγραφή υποχρεώσεων.
Στα δύο κείμενα ορίζονται ποινικές ρήτρες για την περίπτωση
υπέρβασης των χρονικών ορίων ή παράβασης των όρων της συγγραφής
υποχρεώσεων. Για την εξέλιξη των εργασιών καλό είναι να σας
συμβουλεύει μηχανικός της επιλογής σας.

Η Εταιρεία μας με τους έμπειρους συνεργάτες της θα συμβάλλει
αποτελεσματικά στην υπόδειξη του ακινήτου που σας ταιριάζει
και θα παραμείνει δίπλα σας με χρήσιμες συμβουλές και υποδείξεις
έως την αποπεράτωση και την παράδοση των κλειδιών.